2016年国务院出台了，《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号），意见规定：各省（区、市）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

根据国务院文件精神，各省份相继出台了支持返乡创业人员盘活农村宅基地，与当地村民合作改建宅基地政策规定。

2020年海南省出台了《关于大力发展农村市场主体壮大农村集体经济的十八条措施》（琼办发〔2020〕54号），文件有这样的规定：盘活农村闲置宅基地和闲置农房。鼓励农户自行通过协议将闲置宅基地或闲置农房流转给经营者，或将闲置宅基地统一流转给村组织，由村组织自行经营或对外招商经营。盘活闲置宅基地建设乡村人才公寓，用于为下乡人才或入驻企业提供房屋租赁服务。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡创业人员和当地农民合作改建自住房。

2020年浙江省象山县出台了《象山县农村集体土地合作建房管理办法（试行）》（象自然资规发〔2020〕32号），文件更是明确了：本办法所称农村集体土地合作建房，是指返乡下乡创业创新人员（包括城镇居民、法人或其他组织，下同）与农村集体经济组织或符合宅基地建房审批的农户，在符合村庄规划的前提下，利用宅基地和其他存量集体建设用地，共同申请新建、改建、扩建房屋，用于发展乡村旅游、文体娱乐、农（渔）家乐、乡村民宿、健康养老、互联网+等产业。

总结：农村宅基地上面合作建房是用于发展乡村产业如旅游、文体、农家乐、互联网+等产业，像我们常见网红村里面餐饮、住宿、娱乐等商业服务，绝大部分就是农村宅基地合作改建而来。

反正如果在农村宅基地上面合作建房不符合产业用途，法律政策是不允许的如发展房地产、私人会所。

当然在实际操作中，很多人以产业用途为名义，在农村宅基地上面搞房地产开发，这属于变相非法流转宅基地，违反法律规定。

《自然资源部农业农村部关于严格遵守“八不准”要求 坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》明确：严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房，严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证。严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

海南东方、陵水两地自然资源和规划局发布风险提示，在宅基地上违规搞房地产开发，房屋属于小产权房，权益不受法律保障。

万宁法院审结一起确认合同无效纠纷案件，原被告双方以合作建房之名，行农村宅基地买卖之实，万宁法院审理后判决认定合同无效，原被告双方均因自己的行为遭受损失。

综上所述：在农村宅基地上合作改建房，是有严格的产业用途规定，以房地产开发为目的的合作建房，属于变相非法流转宅基地，违反了法律规定。


                                        
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