2025年初，国务院会议明确提出，要要敢于打破常规，推出可感可及的政策举措。在此后的全国两会报告、促消费文件、住宅项目规范等重大文件中，政策条款和支持力度均有明显突破。在中央部委的近期公开发声中，也一再强调要促进房地产市场止跌回稳，释放房地产需求潜力、着力推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。

基于当前市场背景和最新政治局会议表态，预计2025年中央和地方房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标持续发力，形成全面覆盖需求扶持、库存管理、融资协调、产品升级的“四策并举”的政策组合拳，促进房地产市场平稳健康发展。

2025年一季度，国家发改委、国务院等部委以中央经济工作会议和全国两会精神为指引，围绕“稳预期、防风险、促转型”主线，推出一系列政策组合拳，推动房地产市场止跌回稳。

年初政策密集出台，强化民生保障与风险化解。1月3日，国家发改委明确将“推动房地产市场止跌回稳”作为防范化解重点领域风险的核心任务之一，同步提出“更大力度稳就业、促增收”，通过提升居民收入和社会保障水平，夯实住房消费能力基础。1月8日，发改委联合财政部发布家装消费品换新政策，通过财政补贴鼓励旧房改造和智能家居消费，既拉动内需又推动住房品质升级。这一政策与住建部1月7日发布的《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》形成联动，既强调增量保障房质量管控，又通过存量住房改造激活消费潜力。

3月两会定调全年方向，“稳住楼市股市”首次写入总体要求，明确“建设好房子”作为产业转型方向并迅速落实。3月5日，国务院《政府工作报告》将房地产领域列为“有效防范化解重点领域风险”的核心板块，提出“持续用力推动房地产止跌回稳”的总目标。首次将“稳住楼市股市”写入政府工作报告总体要求，并指出“房地产是居民资产配置的重要部分”“稳资产价格可释放财富效应”。

两会2025年首次将“建设好房子”纳入产业转型新方向，并且在3月31日，即正式发布了《住宅项目规范》，层高要求从2.8米提升至3米；对于设电梯的要求，从原先7层及以上优化为4层及以上；隔声要求从不大于75分贝降低至65分贝；并新增了新增适老化、绿色环保要求。

2025年政府工作报告明确房地产工作路径：全面覆盖需求扶持、库存管理、融资协调、产品升级等四方面。一是调减限制性措施释放刚需和改善性需求；二是通过收购存量商品房和土地盘活优化供给结构；三是强化房地产融资协调机制和保交房工作；四是加快构建“好房子”标准体系，推动行业向高质量发展转型。

相比往年，2025年政府工作报告的关键变化在于：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。政策已从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”转变，未来具备“存量盘活能力”、“绿色科技实力”的开发企业将会有更大发展空间。

住建部主导的住房保障工作在一季度呈现“建设提速、质量升级、模式创新”三大特征，成为构建房地产发展新模式的关键抓手。

明确城市更新是城镇化发展历史的必然过程。在3月9日全国人大民生记者会上住建部部长倪虹表示：“从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民；加装电梯超过13万部，增加停车位380万个，增设养老、托育设施近8万个，增加充电桩105万个，新增文化休闲、体育健身场所3100万平方米；更新改造地下管网约50万公里；打造“口袋公园”4万多个、建设城市绿道12万公里。”

城中村改造提质扩面，撬动增量需求。1月7日，针对保障房与城中村改造安置房质量监管出台专项通知，要求严格开工程序、加强质量巡查，从源头保障居住安全。2月19日，明确提出“加快推进配售型保障性住房轮候库建设”，通过数字化手段优化分配效率，确保房源精准匹配需求。

3月9日，住建部明确相关工作部署，2025年主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。二是城中村改造项目，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，增补托育服务设施、儿童活动场地。3月21日印发的《儿童友好城市建设经验举措》要求优化住房保障等配套措施，即体现了“全龄友好”理念，有益于城镇化建设与人口稳定增长。

推进保障房收储，盘活积压库存。1月10日财政部表态“支持收购存量商品房用作保障性住房”，3月11日《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》明确将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。有助于形成“专项债融资-存量房收购-保障房转化”闭环。如辽宁省计划在2025年至2027年间，通过收购商品房新增12万套保障性住房。广东省已发行304亿元专项债用于回收闲置存量土地，成为全国首例。涉及17个地市的84个项目，部分土地经调规后将用于保障房开发。

进一步扩大住房保障范围。4月18日，商务部等9部门印发关于促进家政服务消费扩容升级的若干措施，将符合条件的家政从业人员纳入公租房、保障性租赁住房保障范围。在进一步促进就业渠道丰富的同时，也明确拓宽了住房保障体系的保障对象，助力城市经济发展与常住人口增长协调共进。

作为居民住房保障工作的两大重要抓手，城中村改造与保障房建设分别从需求和供给两方面推动房地产迈入发展新模式。城中村和危旧房改造政策的核心在于“以存量撬动增量”。短期通过货币化安置和专项融资拉动需求，通过货币化安置（如直接发放购房补贴或房票），引导被拆迁居民优先购买存量商品房，预计新增100万套城中村改造将拉动约2亿平方米商品房去化，进一步释放潜在刚性购房需求。收购存量商品房、闲置用地用作保障房建设，更是直接从供给侧减少库存规模，一方面可以为中低收入者提供价格合适的住房，形成更为平缓的住房提升梯度，释放“收入夹心层”的购房需求；另一方面有助于缓解高流量高库存板块的库存压力，兑现板块的发展预期。

3月16日，中央办公厅出台提振消费专项行动方案，涉及生育、教育、住房、汽车等方面。首次在促消费文件中提出“稳楼市”：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

历数近年以来的国务院促消费政策，直至2022年，支持住房消费才被正式纳入其中。并且2023、2024年都在下半年7月末发布，2025年提前至3月。从房地产视角看，2025年国务院促消费政策呈现三大核心调整：

第一，明确稳定楼市预期。资产稳则消费兴，政策首次将稳楼市纳入消费框架。通过推动城中村改造、释放刚需改善需求等举措稳定房价预期，增强居民财富效应，缓解资产减值压力，进而提振消费信心，“让老百姓的消费底气更足、预期更稳、信心更强”。

第二，供需两端协同发力。首次在促消费文件中，允许地方政府通过专项债券收购存量商品房转为保障房，同时配套落实税收优惠及公积金政策松绑，直接打通住房消费堵点；相较此前以家电下乡、消费券等间接刺激手段为主的政策，此次更注重激活购房消费的核心动能。

第三，精准匹配新需求群体。针对灵活就业人员推出公积金缴存试点，加码支持新市民、青年群体的租房需求，而此前政策更多聚焦传统工薪阶层购房补贴，对增量市场覆盖不足。此外，2025年政策还强调通过住房消费带动家电、家居等关联产业升级，形成“好房子—新场景—消费链”的协同效应，进一步扩大内需辐射面。

方案确立房地产作为消费基础设施的战略定位，通过要素联动改革推动行业民生属性强化，为经济转型提供支撑。短期政策效应已逐步显现，据自然资源部和统计局4月披露数据测算，2025年一季度中国一二手房成交量同比增长10%，行业需求端企稳迎来重大进展。但中长期还需需破解土地财政依赖，加快形成保障房与商品房二元市场，推动行业向开发运营服务一体化转型。

2025年初，央行、金融监管总局等部门以“稳融资、化风险、促转型”为目标，通过机制创新和工具扩容，推动房地产金融环境持续改善。

融资协调机制扩围增效。1月4日央行工作会议提出“完善房地产金融宏观审慎管理”，2月5日房地产融资协调机制工作专班要求“应进尽进、应贷尽贷”。3月5日金融监管总局局长李云泽在“部长通道”提出“拉长白名单”，让更多符合条件的项目拿到贷款，坚决做好保交房工作，并配合促转型，抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。

风险化解工具持续创新、加强落实。1月14日央行明确将通过特别国债补充银行资本金，增强房企信贷投放能力；2月13日货币政策执行报告提出“加大存量土地盘活力度”，3月11日证监会推动REITs扩募至商业地产领域。3月13日央行党委扩大会议提出“健全房地产金融制度”，将进一步探索拓展宏观审慎和金融稳定功能，维护金融市场稳定。4月金融监管总局发布指导意见，要求积极落实国家有关房地产政策，支持受困房企项目纾困化险，促进房地产市场平稳健康发展。

科技赋能提速。2月26日住建部进一步部署数字住建建设，以数字化技术驱动行业转型升级，构建覆盖“城市建设、住房管理、村镇发展”全领域的数字生态，推动行业向智能化、绿色化、高效化转型。

结合金融数据来看，从3月金融数据来看，M1同比增长1.6%，连续四个月正增长，M2同比增长维持在7.0%不变。自2024年12月以来，M1-M2剪刀差已经连续4个月低于7个百分点，消费意愿持续恢复。再加之《提振消费专项行动方案》的正式公布，涉及生育、教育、住房、汽车等各类民生方面，并给出了明确的政策落地意见，将进一步有效推动居民需求提振。3月末居民中长期贷款62.5万亿元，同比增长3.5%，同比增速较上月提升了0.1个百分点。

需要说明的是，2025年初居民中长期贷款虽然同比少增，但这一指标的走低不能等同于信心走弱，而是存量债务消化、贷款结构分化与需求代际变迁的综合结果。在房地产成交规模较峰值下降近半的背景下，近年来存量中长期贷款余额仍能保持同比微增，已体现政策托底效应。

随着全国人口规模见顶、城镇化率进入高位，我国进入了人口发展的新阶段，住房需求变化也正在面临更多新挑战。2025年以来，中央及部委围绕新型城镇化与人口高质量发展密集出台政策，从农村土地改革、城市设施升级、人口结构优化、城市更新行动等多方面发力，共同夯实房地产需求基本盘。

农村改革激活要素流动，释放城镇化内生动力。2月中央一号文明确探索农房盘活利用形式，允许农户通过出租、入股等方式激活闲置资产，但严控城镇居民下乡购房及宅基地流转。此举既保障农民财产权益，又通过集体经营性建设用地入市改革为县域城镇化提供土地要素支撑。结合农村集体经济改革，引导城乡要素双向流动，为农业转移人口市民化提供财产性收入基础，间接增强其城镇购房能力。

城市设施升级提升包容性，增强人口集聚黏性。住建部3月政策聚焦无障碍与适老化设施建设，要求新建项目同步规划无障碍设施，支持老旧小区加装电梯，通过全龄友好理念提升城市宜居性。同期发改委推动儿童友好城市建设，优化住房保障配套，与卫健委的生育支持政策形成联动，构建覆盖“老中青幼”的全周期公共服务体系。通过降低家庭育儿、养老成本，缓解“一老一小”对住房需求的挤出效应，间接提振改善型住房需求。

人口结构优化与城镇化协同，培育长期需求潜力。卫健委3月揭榜攻关行动直指人口高质量发展的三大痛点：生育支持体系短板、婚育文化转型滞后、政策环境协同不足。研究重点包括住房保障与托育服务的政策衔接，旨在通过降低住房、教育等生育成本，扭转低生育率趋势。这与国务院“以人为本的新型城镇化”战略形成呼应——人口质量提升需以城镇为载体，而城镇化又依赖人口红利支撑。二者协同可破解“人口收缩-住房过剩”的负向循环，为房地产创造可持续需求。

城市更新与新型基建并举，重塑空间价值。财政部4月城市更新行动通过中央财政补贴引导地方整合资源，重点支持地下管网改造、老旧小区宜居环境提升，本质是以存量更新替代增量扩张，推动住房需求从量向质转型。

农村土地盘活为市民化提供初始资本，全龄友好设施增强城镇吸引力，生育支持政策延缓人口红利衰减，而智慧化更新则通过空间价值重塑创造新需求。以上多维政策并举，短期有利于释放积存的迁徙置业和住房改善需求，缓解房地产需求端压力，长期更通过人口质量与城镇质量双提升，为行业构筑稳健的需求侧基本盘。

2025年以来，地方房地产调控政策继续优化，地方政策以“精准施策、分类支持”为主线，通过供给端提质增效和需求端降成本双轨并行，推动市场企稳。以北京、上海、杭州、广东等省市为代表，积极落实中央稳市场政策要求，在“好房子”建设、供需两端协同发力、存量盘活等方向密集施策。

具体来看，地方政策聚焦六大方向：一、推进“好房子”建设。北京、上海、杭州、广州南沙、重庆、四川、浙江等15个省市明确将“安全、舒适、绿色、智能”作为建设标准，制定专项规划。例如，北京在平原地区试点优化容积率，杭州出台品质提升细则，南宁发布技术导则要求层高不低于3米、提升隔音标准，雄安新区提出“精装交付、拎包入住”的高标准住宅体系。辽宁、安徽等明确提出将增加“好房子”供给。

二、公积金政策优化，降低购房门槛。首付比例下调：济南、厦门、聊城等二套房公积金首付降至20%；额度提升：自贡、泉州等逾10城提高最高贷款额度，多子女家庭可再上浮；功能扩展：北京试点公积金直付房租，泸州、宁波支持提取公积金支付新房及二手房首付，青岛取消异地缴存人使用住房公积金贷款的户籍条件限制。

三、推出各类补贴和税费优惠，通过补贴、契税优惠、以旧换新等方式刺激需求。补贴政策：宁德、钦州等地最高补贴12万元，郑州对高层次人才补贴300万元；契税优惠：苏州延续50%契税补贴，宁波调整首套房认定范围节省税费；以旧换新：濮阳、洛阳等地推行“卖旧买新”，南京以旧换新最高补贴全款6%。

四、优化供给侧管理。供地优化：广东、四川控制新增宅地供应，福建优先推出配套成熟地块；审批简化：镇江取消新房价格备案，广州推行“交地即开工”；存量盘活：辽宁计划收购12万套商品房转为保障房，湖北高校试点收购存量房作宿舍；限制性政策放松：南京、无锡全面取消限售，无锡取消新房价格备案，项目可自主根据市场自主确定“一房一价”。

五、加强城市更新与融资支持。城市更新：重庆推进163个城中村改造，上海计划全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；融资纾困：河南将存量项目纳入“白名单”，广州鼓励国企设纾困基金，深圳推广“园区贷”缓解企业压力。

六、保障性住房扩容。租赁保障：上海新增7万套保租房，重庆提供“租购并举”阶梯式住房；人才安居：深圳、青浦为人才提供免费住宿及购房补贴，合肥放宽落户至社保满6个月，上海应届毕业生在毕业两年内可凭毕业证申请保租房。

综合来看，预计2025年中央房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成“四策并举”的政策组合拳。

一是深化供需两端政策协同，夯实市场稳定基础。需求侧将继续调减限购、限贷等限制性措施，释放刚需和改善性需求潜力，重点支持新市民、多子女家庭等群体购房；供给侧将通过收购存量商品房、闲置土地收储优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，缓解库存压力。同时，中央将强化城市更新与保障性住房的联动，推动“收购—转化—分配”闭环运作，既盘活存量资产，又增强住房保障体系的普惠性。

二是加快构建“好房子”标准体系，推动行业高质量发展。中央将进一步完善住宅层高、隔音、绿色节能等强制性规范，引导行业从规模扩张转向品质提升。政策将重点支持绿色建筑、智能家居、适老化改造等技术应用，推动房企向“开发+运营+服务”综合模式转型。此外，融资协调机制将向符合“好房子”标准、具备科技实力的企业倾斜，倒逼行业淘汰低效产能，形成差异化竞争格局。

三是强化金融支持与风险防控并行。 中央将延续适度宽松的货币政策，通过专项再贷款、特别国债等工具补充房企流动性，重点支持保交楼和优质项目融资。同时，推动REITs扩围至商业地产领域，探索以收益权质押、资产证券化等方式盘活存量资产。风险防控方面，将完善房企债务违约预警机制，建立跨部门协同处置框架，防止风险向金融系统扩散。

四是深化住房保障与城市更新双轮驱动。保障性住房建设将重点强化质量监管和分配效率，通过数字化轮候库实现精准匹配；城中村改造范围持续扩大，通过货币化安置、房票制度等引导需求释放，并与完整社区建设结合，完善教育、养老等配套设施，提升城市综合承载力。

地方政策将围绕中央部署，结合区域市场特点，在“品质升级、需求激活、存量盘活”三大维度发力：

一是落地“好房子”建设标准，引领品质升级。地方将通过土地出让条件设定、审批流程简化等政策，激励房企提升产品力。同时，核心城市进一步探索容积率奖励、税费减免等创新工具，推动绿色建筑和科技住宅普及。

二是需求端政策持续优化，降低购房门槛。地方将进一步松绑公积金政策，如降低二套房首付比例、提高多子女家庭贷款额度、支持“公积金直付首付”等，缓解购房者资金压力。税费优惠和购房补贴将向特定人群倾斜，如对于高层次人才提供高额补贴，延续契税减免，刺激改善性需求释放。此外，“以旧换新”政策可通过国企收购、中介优先撮合等模式扩围，激活置换链条。

三是供给侧改革与存量盘活协同推进。土地供应将更注重“提质减量”，优先推出配套成熟地块，严控郊区新增供地。地方将主导并加快存量商品房收储，通过专项债融资收购项目，转化为保障房或人才公寓。针对商办物业过剩问题，部分城市或试点“商改租”“商改公”用途转换，并放宽分割销售限制，提升资产流动性。

四是城市更新与保障房扩容助力产城融合。一线及核心二线城市将加大城中村改造力度，如上海推进中心城区旧里改造、重庆扩大项目规模，并通过“房票安置+商品房去化”联动机制稳定市场预期。保障房体系将向“租购并举”延伸，通过放宽落户、提供免费住宿吸引人才，增加租赁房源供给，构建阶梯化住房保障网络。